Članci

U prethodnih godinu dana smo više nego ikada slušali o hipotekama i hipotekarnim kreditima. U člancima posvećenim hipotekarnoj krizi u SAD nailazili smo na pojmove poput založnice, hipotekarne uputnice i mnoge druge. U tekstu koji sledi biće detaljno opisani osnovni tipovi hipotekarnih instrumenata. Napomenimo da različitih vrsta ima bezbroj i da je većina nastala upravo na tlu Sjedinjenih Američkih Država na čijem tržištu su danas najprisutnije. Ali, pre nego što razmotrimo pojedine vrste hipotekarnih instrumenata, pogledajmo koji su to osnovni preduslovi za njihov nastanak.

Ono što nam je poznato jeste da iza svakog hipotekarnog instrumenta stoji određena aktiva na osnovu koje se isti emituje i po osnovu koje se imalac hipotekarnog instrumenta islaćuje. Podsećanja radi, banke i ostale kreditne institucije na ovaj način uspevaju da brže i po povoljnijim uslovima refinansiraju kredite koje su odobrile, da relaksiraju aktivu i uvećaju svoj kreditini potencijal. Na osnovu pula hipoteka one emituju hartije od vrednosti koje su zbog svog niskog rizika i relativno visokih prinosa atraktivne investitorima, koji ih kupuju u želji da ostvare prinos. Prinos investitora se sastoji od naplaćenih kamata i glavnica na hipotekarne kredite. Međutim, da bi se ceo proces realizovao moraju biti ispunjeni strogi uslovi, kako u pogledu same aktive koja stoji iza ovih hartija, tako i u pogledu formalizacije odnosa između samih učesnika. Napomenimo, da je pre svega neophodan Zakon o sekjuritizaciji. Što se same aktive tiče neophodno je da budu ispunjeni sledeći uslovi:

• Aktiva mora da ima visok kvalitet u smislu redovnih priliva. Ovo implicira mali rizik nenaplativosti potraživanja ali i mali rizik prevremene otplate koji takođe može značajno da pokvari računicu investitora. Dakle, biće interesantne aktive koje imaju istorijski niske stope “default”-a;
• Aktiva mora da bude homogena, što znači da potraživanja iz kojih dalje proizilaze novčani tokovi moraju da imaju iste ili slične profile. Zato se, vrlo često, iza hipotekarnih instrumenata nalaze skupovi (pulovi) stambenih kredita;
• Moraju biti zadovoljeni i svi dodatni kriterijumi koje nameću rejting agencije. Rejting agencije su neophodne jer bez dodeljenog rejtinga hipotekami instrumenti ne mogu da budu dovoljno atraktivni potencijalnim investitorima;
• Aktiva najčešće mora da bude dodatno osigurana na taj način što se osigurava stambeni kredit. Osim, toga najčešći zahtev je da sva pojedinačna potraživanja iz pula budu aktivna, odnosno da je barem jedna otplata izvršena. Ključna je i poslovna reputacija originatora.

Što se uzajamnih odnosa učesnika tiče treba imati u vidu sledeće:

• Odnos između onoga ko odobrava i onoga ko uzima hipotekarni kredit mora da bude strogo regulisan. Može da se zahteva od banke da informiše korisnika kredita o prodaji tog kredita trećem licu. Ovaj problem ne postoji u slučaju kada specijalizovano pravno lice (special purpose vehicle – SPV) preuzima aktivu u svoj bilans i prihvata servisiranje.
• Neophodno je da se isključi mogućnost traženja regresa (odštete) od banke koja je odobrila kredit. Ovo se odnosi i na pravnu i na moralnu odštetu, u slučaju da sekjuritizovani plasman uđe u “default” (nastanu problemi oko naplate ili dođe do prevremene otplate);
• Ceo proces mora da ispoštuje odredbe Zakona o sekjuritizaciji i sve druge relevantne propise države u kojoj se vrši emisija hipotekarnih instrumenata.

Razmotrimo sada neke od osnovih vrsta hipotekarnih instrumenata. Podela među njima i osnovne razlike proističu pre svega iz modela po kome je organizovano samo hipotekarno tržište. U globalu, imamo dva različita modela:

• evropski model, gde se na osnovu založene aktive emituju hipotekarne obveznice (mortgage bonds) po principu bilansne sekjuritizacije (on balance sheet securitization). Bilansna sekjuritizacija označava takvu emisiju gde založena imovina ostaje u bilansu originatora zajedno sa pripadajućim obavezama. Servisiranje, takođe, najčešće vrši isto lice.
  
• američki model, gde se na osnovu založene aktive emituju različite hipotekarne založnice (mortgage – backed securities) po principu vanbilansne sekjuritizacije (off balance sheet securitization). Vanbilansna sekjuritizacija označava emisiju kod koje se založena imovina izvodi van bilansa originatora i unosi u bilans specijalnog pravnog lica (special purpose vehicle – SPV) koje se formira isključivo u ove svrhe. Uz založenu imovinu na SPV se prenose i sve pripadajuće obaveze a najčešće i samo servisiranje novčanog toka koji proističe iz tih obaveza. Servisiranje može biti povereno trećem licu (trustee / servicer), koji onda upravlja pulom aktiva vršeći naplatu kamata i drugih pripadajućih iznosa i prosleđuje ih investitorima koji su kupili hipotekarne založnice. Pored toga, servisiranje može biti dogovoreno tako da serviser reinvestira prilive po osnovu otplate hipotekarnih kredita, u svoje ime a za račun imaoca hipotekarnih založnica.

Evropske hipotekarne obveznice

Predstavljaju hipotekarne hartije od vrednosti koje se izdaju na tlu Evrope, a najzastupljenije su u Danskoj, Švedskoj i Austriji gde između 50 i 100% hipotekarnih kredita biva refinansirano na ovaj način. Emituju se na bazi odobrenih hipotekarnih kredita uz nekoliko specifičnosti. Aktiva na osnovu koje se emituju ostaje u bilansu originatora koji obavlja i sve ostale aktivnosti. Naime, kod ovih hartija originacija, vlasništvo i servisiranje se obavljaju od strane istog lica (banke ili štedionice). Ta ista finansijska institucija snosi i kreditni rizik hipotekarne obveznice. Još jedna specifičnost je da hipotekarna obveznica nije vezana za tačno određenu grupu hipotekarnih kredita za razliku od sličnih hartija na američkom tržištu. Različite forme hipotekarnih instrumenata se upravo i razvijaju na bazi različite distribucije kreditnog, kamatnog i rizika likvidnosti i prevremene otplate. I pored toga, u većini zemalja Evrope tretiraju se skoro kao bezrizične investicije, a u nekim zemljama čak služe kao zamena Centralnoj Banci za kratkoroče HoV kojima se reguliše količina novca u opticaju. Osim toga, mogu da posluže za procenu kamatne stope na bezrizična i nisko rizična ulaganja. Kriterijume za izdavanje definiše Evropska Unija svojim Direktivama kao i Evropska Centralna Banka. Njihova suština glasi da:

• moraju da budu izdate od strane kreditnih institucija
• moraju da imaju dovoljno pokriće za kompletan iznos obaveza
• vlasnici hipotekarnih obveznica imaju privilegije u slučaju stečaja emitenta
• moraju da budu pod stalnim nadzorom nadležnog javnog regulatornog tela

Američke hipotekarne založnice (MBS – mortgage – backed securities)

Predstavljaju hipotekarne hartije od vrednosti koje se uglavnom izdaju na tlu Sjedinjenih Američkih Država. Izdaju se na osnovu zaloge pula (tačno određene grupe) hipotekarnih kredita. Hipotekarni krediti moraju da ispune stroge kriterijume da bi uopšte mogli da budu predmet refinansiranja na hipotekarnom tržištu. Na ovaj način potkrepljene založnice mogu da budu predmet trgovine na sekundarnom tržištu. Vrlo su likvidne i popularne među investitorima zbog visokog kreditnog rejtinga koji uživaju i zbog tri velike državne agencije, formirane od strane Kongresa, koje stoje iza njih. Čin originacije, vlasništvo i servisiranje su odvojeni, što ceo proces čini još efikasnijim, a ove hartije još atraktivnijim za potencijalne kupce.

Prenosna hipotekarna založnica (pass–through ili pay–through securities)

Ovo je najrasprostranjenija vrsta hipotekarnih hartija od vrednosti na američkom tržištu. Izdaju se na isti način kao i sve prethodne i sreću se u više podvrsta. Za investitore između “pass-through” i “pay-through” sekjuritizacije nema razlike po pitanju gotovinskih priliva. Razlika je u tome što kod “pay-through” strukture, banka ne unosi kredit kao aktivu u bilans SPV-a, već samo “pakuje” novčane tokove (prilive) u bilans SPV-a i onda ih odatle prosleđuje do investitora. Kod “pass-through” strukture banka u SPV unosi celu aktivu sa pripadajućim obavezama. Investitor (kupac) u oba slučaja dobija iznos rate koja je unapred umanjena za iznos “management fee”-a i naknade po osnovu garancija. Npr, ako založnice inicijalno nose 7% kamate, investitoru će pripasti 6%. Preostalih 1% zadržaće se kao provizija. Ove založnice u Americi tradicionalno emituje agencija GNMA (Government National Mortgage Association).

Participativni hipotekarni sertifikati (participation certificate – PCs)

Spadaju takođe u prenosne hipotekarne založnice. Poseduju vrlo slične (čitaj: iste) karakteristike kao i prethodno opisani instrument. Razlika je u tome što ih emituje druga državna agencija FHLMC (Federal Home Loan Mortgage Corporation).

Kolateralne hipotekarne obligacije (collateralized mortgage obligations - CMOs)

Specijalna vrsta hipotekarnih založnica, koje se odvojeno emituju za imaoce obveznica različitih klasa u smislu rizika, roka dospeća i rejtinga. Plaćanja kroz hipotekarne instrumente se koriste kako bi se isplatile i opozvale izdate obveznice. Najčešće se dele u klase A, B i C i prisutno je prvenstvo isplate između njih. Kako? Vrlo jednostavno, prvo se u potpunosti isplaćuje klasa A, pa onda u potpunosti klasa B i na kraju klasa C. Što će reći, najveći rizik prevremene otplate trpe imaoci obveznica u klasi A dok najveći rizik nenaplativosti trpe imaoci obveznica u klasi C.

Privatne prenosne hipotekarne založnice (privately issued pass-through's – PIPs)

Za razliku od svih prethodno opisanih založnica koje garantuju državne agencije, ove založnice nemaju tu karakteristiku. Rizičnije su i po pravilu obećavaju veće stope prinosa. Kupuju ih agresivni investitori sa visokom tolerancijom na rizik.

Kolateralna obligaciona obveznica (collateralized bond obligation – CBOs)

Na kraju, dolazimo do najrizičnije hartije na hipotekarnom tržištu. Mada, diskutabilno je da li ovu hartiju treba uvrstiti u hipotekarne hartije, jer je najčešći slučaj da aktivu na osnovu koje se ona izdaje ne čine hipoteke već “džank” (junk) obveznice. Dešava se i da se “miksuju” sa lošim hipotekama kojima prethodno nije bilo moguće dodeliti rejting. Na ovaj način, “džank” obveznice zajedno sa “džank” hipotekama dobijaju kakav-takav kreditni rejting i pronalaze svoj put do investitora koji su spremni da preuzmu na sebe ovakav rizik, u zamenu za obećanu visoku profitnu stopu. Dele se u više nivoa u zavisnosti od rizika koji sa sobom nose.